マンション管理士（平成22年度問題）11-15

〔問11〕一団地内にＡ、Ｂ及びＣの三棟のマンションがある場合の区分所有法第65条の団地建物所有者の団体（この問いにおいて「団地管理組合」という。）における区分所有法第69条の建替え承認決議に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１ Ａマンションの建替え承認決議が成立するためには、団地管理組合の集会において、議決権の3/4以上の多数の賛成を得なければならない。

２ 建替え承認決議に係るＡマンションの建替えが、Ｂマンションの建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、Ａマンションの建替えは、団地管理組合の建替え承認決議に係る集会において、Ｂマンションの区分所有者全員の議決権の3/4以上の議決権を有する区分所有者の賛成を得なければ行うことができない。

３ Ａマンションの集会において建替え決議に反対した区分所有者は、団地管理組合の集会における建替え承認決議においても、反対の議決権を行使することができる。

４ Ａマンション及びＣマンションの団地建物所有者は、それぞれのマンションの建替えを目的とする集会において、区分所有者及び議決権の各4/5以上の多数で、両マンションの建替えについて一括して建替え承認決議に付する旨の決議をすることができる。

〔問12〕甲管理組合は、規約共用部分である101号室をＡに事務所として賃貸していたが、賃貸借期間が満了したので、Ａは原状回復のうえ明け渡し、甲は敷金を返還することとなった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。ただし、原状回復の範囲及び費用負担については、契約に当たって十分な説明が行われていたものとする。

１ 敷金については、明渡しの時点ではじめて返還請求権の有無や返還額が確定するので、甲の敷金の返還とＡの101号室の明渡しは、同時履行の関係には立たない。

２ 明渡し時点で、Ａの原状回復に不完全な部分があることが判明した場合、原状回復に要する費用は、損害として、Ａに返還すべき敷金から控除される。

３ 賃貸借契約終了時にＡに賃料不払の債務がある場合において、当該賃料不払債務を敷金から控除するときは、賃料請求債権を自働債権とし、敷金返還請求権を受働債権として、対当額にて相殺する旨の意思表示をしなければならない。

４ 賃貸借契約終了後、Ａが101号室を明け渡さず引き続き使用している場合、その間の賃料相当額は、明渡し義務不履行に基づく損害賠償又は不当利得として、敷金から控除される。

〔問13〕マンション業者Ａが建設業者Ｂに請け負わせて、完成させたマンションの10階の１室（1001号室）をＣに売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１ ＡがＣに売却する際、ベランダから山が見え、眺望がよいと説明していたにもかかわらず、３年後に別のマンション業者Ｄが近くに高層マンションを建設し、1001号室からは、山が見えなくなった。ＡのＣへの売却時にはＤの建築計画が存在しなかった場合でも、説明と異なり眺望が守れなかったことを理由に、Aは、Ｃに対して債務不履行責任を負う。

２ Ａは、売却前に、台所の自動式防火扉が設置され安全性が優れていると説明していたにもかかわらず、その扉のスイッチを切ったままにそのことを告げずに1001号室をＣに引き渡した。また、スイッチもわかりにくい場所にあったので、Ｃはスイッチが切られていることを知らなかった。その後、Ｃの過失により台所から失火し、自動式防火扉が作動しなかったため、逃げ遅れたＣは、大やけどを負った。この場合、Ａは、Ｃに対して、スイッチの入れ方等を説明しなかったことを理由に、債務不履行責任を負う。

３ Ａは、Ｂに対し、天井及び床に防音性の高い施工を指示したが、Ｂは、その指示に反し、防音性の低い工事を行った。Ａから、購入前に防音性が優れていると説明を受けていたＣは、防音性が説明通りに確保されていないことを理由に、Ｂに対して補修工事を求めることはできるが、Ａに対して損害賠償の請求はできない。

４ Ａは、売却に当たって、Ｃに耐震強度は十分確保されていると説明していたが、後日、Ｂが設計を依頼した一級建築士Ｅの法令義務に違反する設計により、耐震強度が著しく不足することが分かった。この場合、Ｃは、売主たるＡに対しては損害賠償を請求することができるが、Ｅに対しては不法行為に基づく損害賠償の請求はできない。

〔問14〕甲管理組合は、工務店Ａに対して、マンションの敷地にある別棟の集会所の建替え工事を発注し、工事完了後、Ａから当該集会所の引渡しを受けた。この場合における工事の瑕疵に関わる修補の請求又は損害賠償の請求に係る次の記述について、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１ 甲がＡに対して瑕疵の修補に代えて、損害賠償の請求を行ったが、Ａが損害賠償義務を履行しない場合、甲は、相当の期間を定めなくても瑕疵の修補を請求することができる。

２ 甲がＡに対して相当の期間を定めて瑕疵の修補の請求を行うとともに、損害の賠償を請求したが、Ａが瑕疵の修補義務も損害の賠償義務も履行しない場合、契約の目的を達することができないとして、甲は、契約を解除することができる。

３ 瑕疵の修補に過分の費用を要する場合には、瑕疵の重要性にかかわらず、甲は、Ａに対して損害賠償を請求することができるが、瑕疵の修補を請求することはできない。

４ 甲がＡに対して相当の期間を定めて修補を請求した場合において、Ａが期間内に修補をしないときは、甲は、瑕疵の修補に代わる損害賠償の請求をすることができる。

〔問15〕甲マンション管理組合（管理者Ａ）が、敷地内の樹木の伐採及び剪定(せんてい)について、造園業者Ｂと請負契約をした場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１ ＡＢ間において、報酬支払を「業務着手の日の７日前までに３割の前払金、業務完了後７日以内に残りの金額」と約した場合、業務着手の７日前までにＡがＢに３割の前払金を支払わなかったときは、Ｂは直ちにＡとの契約を解除することができる。

２ Ｂが当該業務に着手し、剪定(せんてい)作業等が終了した時点で、甲の内部で伐採木の選定をめぐり紛糾したため、やむを得ず伐採を中止することとした場合、ＡはＢの損害を賠償して、契約を解除することができる。

３ 業務のおおよそ半分を終えた時点で、Ｂの責めに帰すべき事由により請負契約が終了した場合において、Ｂが債務不履行責任を負うときは、Ａは、Ｂに対して残った業務を実施するために要する費用の全額について、損害賠償を請求することができる。

４ 業務完了後、業務内容に瑕疵があり、ＡがＢに対して損害賠償の請求をする場合において、Ａの損害賠償請求権とＢの報酬残金請求権とは、相殺することができない。